说到房产，大家最关心的无非是房价。尽管当前多种政策组合调控，仍熄灭不了投身楼市买房的热情，即便那些看跌行情的人也怀揣着抄底的想法，我们今天就来探讨一下房价是如何走到今天这个层面的，以及未来房价将怎么走。

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一、首先我们来看一下房价高到什么水平？关于房价的解读太多了，我们不妨换个视角：以上海为例，2002上海全市GDP 5408.76亿元，这年上海楼市开始发力，房产均价4700，次年均价5100。

到2020年，上海GDP达到38700亿元，房产随着下半年的行情一举突破60000元/㎡均价（2019年均价54000元/㎡），18年间上海GDP增长了7倍多，房价增长了12倍。好像差距确实很大。

但别忘了上海是世界的上海，除了全国有钱人要买上海的房子，还有香港人台湾人，以及一些外籍人士，实际上早些年这些人才是上海高端住宅的购买群体，也是他们给中国房产投资开了荒。反过来看还有很多内地城市的房价甚至没有跑赢GDP增长。

大多数分析房价选择对比收入，而且是平均工资收入，这样分析下来房价肯定是高的。

我其实一直不明白这样分析的科学性在哪？以上海为例，每年成交也才40万套，全市常住人口2400多万，960多万户，即便每户购买一套也得轮上20年，也就是说买房群体一直占城市少数。

只有这些年随着中产群体的扩大，购房群体才快速提升，而他们又都是置换改善，本身的房子就是一笔财富，怎么能轮得上工资？房价与工资挂钩，除了营造泡沫错觉忽悠大伙不买房外，没有半点参考价值！

二、我们再把视野放大点，看看房价为什么会涨。

以2002为例是因为2001年中国加入WTO，从那年开始，中国每年对外贸易大幅增长，2020年达到32.2万亿，外贸顺差达到3.7万亿，回顾历年数据就会发现，中国制造每年通过外贸大致可以从国外赚回来2-3万亿的财富。

“中国制造”每年2-3万亿的贸易顺差

这些钱是大多中国人在工厂里打拼出来的，不偷不抢一分一毛赚到的财富，但是有没有想过这些钱要怎么花？欧美限制高科技对华出口，除了出境旅游、买一些奢侈品化妆品好像并没有地方能花的了，也就是说我们赚了钱花不了。

那么问题来了，我们每年赚回来这些钱不可能全部存起来买美元，那就要拿到国内消费，不用算就能想象得到每年的通胀得增加多少，一方面物价上涨货币贬值，民众购买力下降，造成消费不足（产能过剩），另一方面财富进入投资领域，扩大产能同时推高资本市场，又进一步加剧产能过剩和财富集中。

历史上明朝通过丝绸与瓷器贸易赚取了西方大量白银，这些快速增长的白银造成了严重的通货膨胀，最终导致了明末的白银危机。一战后美国制造业发展繁荣带来巨大的贸易顺差，加上战后赔款，流入了大量的财富，一部分投入制造业造成产能过剩，一部分投入资本市场推高股市泡沫，最终酿成1929-1933经济危机。

这个时候房产就成了最靠谱的储备池了，吸收了大部分的财富流入，并随着房价的增长进一步增值。可以说到目前为止，中国没有浪费国民创造的每一分钱，楼市本质上储备了这些年全体国民创造的财富！

房价不涨，物价就得涨！

三、楼市的红利就是中国发展的红利，投资房产的收益本质上是获取了城市发展的分红。

这让人自然而然想到了“先富带动后富”，共同富裕也是改革开放以来的定调，看似简单的一句话，做起来却是极为艰难。社会资源天生就是不公平的，地理环境限制城市的资源差异，每个人的差异更是巨大，不仅要富，还要一起富，难度可想而知。

所以进入2002年的中国，依托建国三十年打下的工业基础和广大的劳动力资源，逐步滋养起来的第一批民营企业，在加入WTO的质疑声中一头扎进国际贸易体系中，从此便一发不可收拾，以排山倒海之势席卷全球，短短十多年便让世界重新想起被“中国制造”支配的恐惧。

这些先驱企业家应该犒赏，为国家赚取了宝贵的外汇，让中国逐渐富裕起来了，是改革开放第一批先富群体，怎么保护好他们的财富并让他们获取更多收益，最稳妥的办法便是鼓励他们进入楼市买房买地，改善生活条件，同时让财富保值增值。

同样，这些企业里的员工同样值得到奖励，获取的工资奖金，一部分用于消费提升生活品质，最好的方式也是买房，改善居住品质，同时财富增殖，他们能够听到或看到老板买的房子在增值，在老板的带动下，自然也就跟随入市了。

再后来涟漪散开，他们的亲朋好友也知道了，越来越多的人们在广袤的市场中通过自己努力赚得了首付款，在自家建房和城市买房之间选择了后者。

于是更多的人进入楼市，更多的钱进入楼市，但城市就那么大，供给总是有限，房价于是不断上涨，进一步刺激人们购买的欲望。

先富的人们在政策的鼓励下进入楼市，把从国际贸易中赚来的财富存进了房产中，不断进入的财富推高房价，而随着房价的增长又不断扩大财富增值，吸引普通人跟着进入楼市，然后一起享受到房价上涨的红利。

外贸顺差没有直接分给全体国民，而是通过房产这个“造富机器”成功撬动了大批国民的财富增长。就像波浪一圈圈散开，越来越多的人进入这个市场，随之而来的便是越来越多的人成为中产，也就成为后富群体。

楼市的发展成功完成了先富带动后富的上半场。

如果简单按照资本主义市场经济的路子，仅通过生产制造来创造财富，企业盈利就必须要让产出大于设备和工资投入，而工人的购买力低于产出，必然会进入产能过剩导致经济危机。

而中国楼市的价值，让企业家不再局限于扩大产能获取收益，员工也在工资报酬之外获取房产增值收益，因此形成了共同致富的和谐的长期稳定局面，又反过来为资产保值增值创造了最重要的环境条件。

四、于是楼市在不断的质疑声中一步一步涨到今天这个高度，并随时想冲破政府调控的牢笼继续向上，但这里积蓄着中国这么多年赚来的财富，继续向上有可能压垮水坝让这些财富付之东流。

同时还有大量的未购房群体没有享受到楼市的红利，并且在高昂的房价面前逐渐变得力不从心，而即便是部分已经买房的人，也因为过度使用信贷杠杆，形成了较大的还贷压力，限制了生活品质的改善，甚至限制了生育的意愿。

我们国家从古至今都是最重视公平的，如今的房产已经绑定商业医疗教育等资源，变成了最大的不公平因素，这个时候楼市就需要变革了，从根本上来说就是进入了共同富裕的下半场了，要将楼市财富释放到国内大循环中，通过消费和实体经济覆盖到其他人，让他们的钱包也能涨起来。

关于这部分内容我在一文中有细说，有兴趣的朋友可以点进去看看，这里就不再赘述。

有些人可能已经有了体会，现在的社会越来越奖励那些实干的人了，一方面投机暴富的机会越来越少，另一方面风险也越来越大；高学历与低学历的收入差距越来越大；而且资本涌入更多的创新创造领域，降低了门槛，同时制造一个个财富“风口”。

“风口”一词来源于风险投资，其实对普通人也有意义。资本投资新经济可以增加工作岗位和采购订单，新的“风口”意味着新的就业和订单机会，也许很多只是昙花一现，但越来越多这样的新增资金流入到市场中，进入到各类市场主体的账户中，这对普通人来说是有益的。

也就是说银行和投资逐渐转向实体，此消彼长，从流进楼市转到流入实体经济，少了资金流入楼市房价难再暴涨。另一方面市场有了新鲜血液，就会促进市场繁荣，人们收入增加、消费增加，而人们追求利润，逐渐抽离房产中的财富重新流入市场，新的经济循环形成。

也是基于此，形成下面几点判断：

未来住宅不再是投资品，而是储蓄品；

未来的住宅仍会上涨，但涨幅仅为抗通胀水平；

未来人们的收入将大幅增加，工资涨幅将大于房价涨幅。

目前的热点是人民币升值和放开三胎，还有更多的市场表现也在不断印证这些判断，因此，未来实体经济越来越繁荣，商业地产的价值将日益显现，商业的投资价值逐渐超过住宅，如果有人留意就会发现，近期外资涌入中国，除了进入股市，另外就是一线城市的商办物业。