深圳龙华区元芬村一栋由民房统租改造成的微棠公寓。（南方周末记者 卫琳聪/图）

近日，深圳白芒村因“统租改造”成为关注焦点。这个位于南山区西丽街道的城中村，拥有近600栋房屋（含临建），约2万人居住在此。

统租改造，即城中村房东将房屋交由企业长期租赁，改造后统一对外出租。

2023年2月28日，深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目（下称城中村提升项目）正式启动，在多个城中村推进。白芒村一些房东要求租户在2023年6月30日前搬离，房租上涨、小孩转学等一系列问题随之而来。

6月3日，白芒村所属的南山区西丽街道办事处回应居民称，对于不具备搬离条件的居民不强制搬离并维持房屋原租金标准，个别要求限期搬离的房东已责令整改，并将协助搬离居民寻找房源、为小孩提供入学保障。

两天后，白芒村综合整治项目现场指挥部办公室在接受媒体采访时称，已暂缓签约。同日，深圳市住房建设局相关负责人指出，城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则。

上述负责人还提到，2023年，深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。

另据城中村提升项目公布的数据，截至3月底，项目储备城中村房源约2.9万套（间），已统租超7000套（间）。

珊瑚数据出品的“城中村助手”小程序显示，深圳现有1743个城中村，建筑面积超过2000平方公里，吸纳深圳76%的常住人口。

然而，城中村改造并不容易。2017年，万科在深圳城中村推行“万村计划”，因租户担心房租上涨而推进困难，不满两年就按下暂停键。

如今深圳为何再推城中村改造，路能否走通？

统租进行时

6月下旬，南方周末记者前往白芒村探访，村里此前悬挂的统租宣传标语已经撤下。设在村口的综合整治项目现场指挥部换了牌子，改叫“南山区百旺品质化提升综合服务中心”，工作日大门紧闭。

唐新州的粉面店就开在村口，他用夹杂着西北口音的普通话告诉南方周末记者，统租暂缓前，已有约四分之一租户搬离白芒，店里生意受到影响。

不过，在白芒村之外，深圳的城中村统租并没有停下。在同属南山区的平山村，主干道两侧不少楼栋已经开始改造，施工的轰鸣声不绝于耳。4月，平山村所在的桃源街道办党工委副书记易中文向媒体表示，平山村统租签约已达六成。

平山等村率先统租时，唐新州在粉店里遇到不少那里来的租户到白芒村找房子。随着白芒村启动统租，这里的租户也开始往外搬。

一名在深圳打拼近十年的河南籍出租车司机告诉南方周末记者，他租住的城中村比平山、白芒更偏远，因统租搬出来的租户最近开始前往他所在的村子找房。他租住的房子顶楼原本一直空置，最近也租了出去。

南方周末记者以租房名义咨询，平山村一名房东表示，目前能够长租的民房已经不多，村里2/3房源都会被统租，预计7月就会完成。

房租应声而涨。目前白芒村一个单间公寓租金达到2100元/月。房东王立军也准备按此规格上调自家房子的租金，他的一室一厅此前租金为1600元/月。

除了房源减少引发的短期租金上涨，城中村改造带来的品质提升往往伴随着租金的长期上涨。

深圳龙华区的元芬村在2018年就开始改造，村里一些民房被企业收购后改造成“微棠”公寓，橙黄色的外立面在密集的灰白老楼中格外显眼。

相比于民房，这些公寓装修风格更为时尚，家电配置相对齐全，价格也更高。南方周末记者以租房名义在村内咨询获悉，本地房东出租的一房一厅租金为1880元/月，管理费50元。同样房型的微棠公寓租金在1900元/月-2500元/月之间，每月另收取租金的15%作为管理费。

微棠公寓一位90后租户在元芬村附近企业上班，他租住的单间2021年月租金为1700元，2022年涨到1900元，现在已经超过2100元。每月管理费也从最初的13%升到15%。

河南人张成从2017年开始在元芬村做二房东，这几年，他眼看着村里的房租在微棠的带动下缓步上涨。因为村里一部分房源改成公寓后，相较便宜的民房房源减少，而租房需求没有减少，使得民房租金逼近公寓。

成本高，收房难

从正在推进统租的几个城中村来看，改造成本高，收房难度也不小。

“万村计划”推进时，万科旗下长租公寓品牌泊寓曾进驻多个深圳城中村。泊寓一名前员工向南方周末记者表示，城中村的私人房屋通常建造不规范，排水排污设施落后，消防也难达标，要改造成符合标准的租赁产品投入不少。

“加上城中村建筑密度大，难以进行机械化作业，改造速度慢，也延长了资金回笼时间。”

对运营企业而言，改造前的租金投入是更大的成本。统租模式下，运营企业充当“二房东”，要先向原房东支付租金。

上述泊寓前员工表示，尽管成片收房，企业开出的收购价格也起码要和市场租金相当，否则村民宁可自己干。而房东租赁行为比较灰色，未必登记或缴税，一旦正规企业向村民收房，交易必须登记、缴税。“考虑上税费，拿房成本超过市场租金。”

一位来白芒村寻找机会的装修商告诉南方周末记者，村里的房屋改造下来，每平方米大约要投入1000元。村委会大院里一栋四层小楼2022年底刚装修好对外出租，房东向南方周末记者透露，56个房间花了近300万装修费。

白芒村的房东和商户向南方周末记者介绍，目前白芒村统租价格达到68元/平方米，但不少房东依然不愿签约，村里一共500多栋楼房，现在大概签了80栋。

不愿签约的房东盘算的是，白芒村口正在修建地铁13号线，一旦开通后房租势必上涨，和企业签约的统租价格未必会有优势。“这两年（统租价格）会高一点，再过几年就不是这个价啦。”

元芬村股份合作公司（与居民委员会一套班子）副董事长戴远辉告诉南方周末记者，最初万科曾和村里联系，想要推行“万村计划”，开出的月租金只有30元/平方米，村里没有答应。

后来进驻运营微棠的企业开出的价格是楼梯房40元/平方米，电梯房50元/平方米。租金每三年上调10%，现在一平米大约涨了5元。这和小规模二房东开出的价格相当。

“村里260栋房子，做了5年才做了100多栋。”戴远辉说，元芬村开展统租早，但进度一直不快。村里希望改造比例能提高到60%，但部分村民更希望自己管理房子。之前“万村计划”的失败让村民心有顾虑，担心企业运营不力蒙受损失。

微利的生意

在2023年规模化改造之前，深圳的城中村改造主力是企业。

2017年，《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（下称《实施意见》）发布，提出“引导城中村通过综合整治开展规模化租赁”，各区政府至少要组织开展一项试点。

万科（000002.SZ）、金地(600383.SH)等房企纷纷入局，先后推出万村计划、草莓社区等改造项目。

当时企业主要是以自有资金投入改造。以参与元芬村改造的愿景明德（北京）控股集团有限公司（下称愿景集团）为例，戴远辉介绍，各项改造都由公司投入，没有政府资金支持。

企查查显示，愿景集团董事长是陶红兵，此前曾担任链家高级副总裁。一位接近陶红兵的人士向南方周末记者透露，愿景集团最早由链家时任董事长左晖创立，链家为其注入了几十亿资金，致力于城市更新等业务。

然而，对企业而言，城中村改造并不是一门容易赚钱的生意。

上述泊寓前员工表示，受限于城中村环境和租户收入水平，改造后的住房难有高溢价，项目往往6-7年才能收回成本。如果周边房租上涨，村民还可能违约收回房子。“经济账不好看。”

企业往往会打破民房原有的格局，重新分隔成面积更小的多个房间。南方周末记者在元芬村的一栋微棠公寓看到，一层分布了10个房间。戴远辉介绍，改造前一层大约七八个房间。

除了赚租金差，社区运营也是收入来源。愿景集团总裁仓梓剑在接受媒体采访时曾表示，“城中村有三四万人的体量，住宅一层是底商可以运营。此外，通过拓展商业购物、广告投放和增值服务等多元收入，使投资回报大幅改善”。

在元芬村，微棠工作人员向以租户名义前来咨询的南方周末记者介绍，入住后可通过微棠APP购买桶装水、家居用品、家政服务等。

“这个生意是微利，主要是赚（租金）差价和管理运营收益，赚不了太多钱。”兰德咨询总裁宋延庆对南方周末记者说。他曾为深圳政府部门提供人才公寓产品策研与产品线咨询，也曾试图入股深圳一家城中村改造公司，但最终作罢。

在宋延庆看来，民营资本介入城中村改造更看重未来上市的可能，一旦成功IPO，在资本市场的想象空间更大。

上述《实施意见》鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业，通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资。

白芒村，约2 万人居住在此。（南方周末记者 卫琳聪/图）

改造的钱从哪来？

2023年深圳推行的这轮城中村改造，主角从企业变成政府主导、国企推进。

2月举行的城中村提升项目启动现场，深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司（下称安居微棠）也正式揭牌，定位为“深圳市城中村住房租赁社区运营服务商”。

企查查显示，安居微棠由深圳市人才安居集团有限公司（下称安居集团）全资子公司持股51%，深圳愿景明创管理咨询有限公司（下称愿景明创）持股49%。

其中，安居集团是由深圳国资委出资的市属国有独资公司，愿景明创由愿景集团全资子公司控股。愿景集团一名工作人员向南方周末记者表示，与安居集团合资后，后续城中村改造的具体业务将由安居集团运营，愿景集团仅持有相应股份。

深圳市国资委官网显示，截至2023年3月7日，安居微棠已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间，计划全年筹集保障性住房超过3万套。这在深圳2023年5.2万套（间）的保障性住房筹集目标中，占比超过50%。

在南山区平山村，负责城中村改造的则是深圳市深汇通投资控股有限公司（下称深汇通）。公司名字标注在村口摆放的改造项目宣传展板上。企查查显示，深汇通由南山区国资委100%控股。

南方周末记者以租房名义进行咨询，平山村一家泊寓员工介绍，村里的统租改造由深汇通开展，改造完成后将交由泊寓运营。此前，白芒村改造项目指挥部亦向媒体证实，该村的改造也由深汇通主导。

除了上述两家企业，深圳市国资委官网显示，在安居微棠揭牌仪式上，安居集团与宝安、龙华、光明区人民政府签署了战略合作框架协议，将共同出资成立区级城中村改造公司，全力推动辖区城中村规模化租赁改造。

和民企投入城中村改造的逻辑不同，盈利并非国企的首要目标。广东合一城市更新研究院执行院长胡益红向南方周末记者表示，城中村改造能够以低成本撬动房源，对政府而言是民生工程，也是筹集保障性租赁住房的重要渠道。

2023年深圳将“十四五”规划期间建设筹集保障性住房的目标由54万套（间）上调为不少于74万套（间）。增加的20万套（间）均为保障性租赁住房，即面向新市民、青年人的小户型、低租金租赁住房。

城中村本就以低成本、低租金，为收入不高的群体提供了容身之所，为何还要由政府介入改造为保障性住房？

受访者普遍的看法是，城中村租赁存在很多问题，如偷税漏税、违章搭建、人员复杂、消防安全等，统租会大幅减轻上述问题，给中等收入又期望一定居住品质的人带来一个新的选择。而不统租，上述问题只会越来越严重。

国企入场也能带来更多改造资金。安居集团官网显示，公司分别与国家开发银行、中国银行等五家金融机构深圳分行签署5000亿合作协议，包含了对城中村改造领域的支持，为大规模筹集保障性住房注入“金融活水”。

之所以能够获得银行贷款，王立军介绍，深汇通要求白芒村签约统租的房东提供结婚证等证件，由公司进行抵押贷款。

胡益红分析，深圳城中村的房子一般是小产权房，不能直接抵押，但保障性租赁住房运营企业可以凭未来租金收益向银行申请贷款。

2019年住建部等曾发文，允许住房租赁企业以应收账款为质押申请银行贷款，金额不得超过租金收入的30%。“这一比例对保障性租赁住房可以放宽，具体以各家银行要求为准。国企背景更有利于获得贷款和财政补助。”胡益红说。

2021年发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确，中央将通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助；支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。

2023年6月5日，深圳市住建局表示，深圳正在制订城中村保障性住房规模化品质化改造提升资金补助方案。拟由市区财政给予补助，对改造后的城中村保障性住房提供财税、金融等政策支持，降低改造成本。

深圳南山区平山村，被统租的楼房已经开始动工改造。（南方周末记者 卫琳聪/图）

不断探路城市更新

从这轮统租可以看到，深圳城中村的改造方式正在发生变化。

宋延庆介绍，开发商最早的思路是拆除重建。起家于深圳的佳兆业（01638.HK）十几年前就深耕城市更新领域，通过融资拿下大量旧改项目。但这种方式拆迁成本高、难度大。2021年住建部发文要求防止城市更新中大拆大建，这一模式逐渐式微。

之后进入城市更新领域的企业开始在原地改造上想办法，但最初的思路还是“二房东”模式。2018年引进愿景集团前，戴远辉也接触过另一家城中村改造企业，但他和元芬村的干部们考察后放弃了。

“模式和二房东没什么区别，就是收房装修后高价租出去。”戴远辉说，元芬村当时想要的是提升整个社区环境。

他介绍，村子附近原本有不少外贸工厂，之前主要是工人到村里租住。七八年前，工厂陆续搬走，厂房改成了办公楼，周边租户从工人变成了白领，元芬村低廉但脏乱的租住环境难以吸引这部分人群。

“我们的最终目的是想留住人才。”戴远辉说，出于这一目的，元芬村引进了愿景集团。除了统租房屋，愿景集团还对村内环境做了整体改造规划，出资建设社区食堂、健身房、篮球场等配套设施，村里的部分商铺也由愿景集团招商运营。

“这相当于一种大更新的思路。”宋延庆认为，相比于单栋楼的点状改造，对整个片区进行升级更符合如今城市更新的要求。

2023年的城中村提升项目就选在元芬村启动。当天发布的《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》将元芬村作为改造案例进行介绍，同样纳入提升指引的还有对村内配套设施进行综合整治的万科玉田村改造项目。

“深圳能不能蹚出一条路来，具有示范意义。”宋延庆说。

南方周末记者先后联系安居微棠、愿景集团和深汇通，前二者均表示近期不便接受采访。深汇通员工称城中村改造由子公司深圳市西丽湖科教城投资运营有限公司具体负责，经该公司员工转达采访诉求后，截至发稿未获回复。南方周末记者亦通过电话、邮件联系深圳市住建局，截至发稿，未获回复。

（应受访者要求，唐新州、王立军、张成系化名）

南方周末记者 卫琳聪